ピタットハウス加古川店 [賃貸版]

経営について　其の五

僕は、ホリエモンが好きじゃない。

特に、毎日満員電車に乗って頑張って仕事をしているサラリーマンを馬鹿にしているようなトークをyoutubeで見かける時、

それは違うだろ、自分の価値観で偉そうに喋るなよ、と思う。

それでも、youtubeのホリエモンチャンネルを見て「なるほど、フムフム」って納得してる僕はなんなんだろう(笑)

たしかに、人と違う観点で物事をみてる。

『アパレル業界ってレッドオーシャン（血の海）だと思ってたけど、なんだ全然、ブルーオーシャン（青い海）じゃん！って思った』って

アパレル業に参入して感じたことを話してた。

競争が激しく、血で血を洗う儲からないビジネス業界だと思ってたけど、ブランディングや戦略で<誰も居ない一人勝ちが出来る>ビジネスモデルが出来るという意味だと理解した。

ということで「其の五」　　参入障壁を創る

私たちの業界に限らず、どんな業界にもライバルがいる。そして、巨大な力をもった競争相手が参入してくる可能性がある。

かつて、街の商店が大手デパートなどに街のお客様を奪われたように・・・。

大手にしか出来ない事がある。その一つは「お金」。

巨大な資本と信用力でメーカーから商品を仕入れ、大量に安く販売する。零細の商店にな絶対出来ない商法で攻められたら太刀打ちが出来ない。

じゃ、零細企業の戦い方にはどんな事が必要か。

零細商店は全国で商売しようとは考えてない。

『この街で商売』が出来ればいいんだ。

参入障壁を創る、それは「金」だけでは無い。金以外に「自社しか出来ない事でお客様に選ばれること」を追求する。

これが出来れば、「安さ」を売りにする必要はない。

これが【ブランディング】というものだろう。

〇〇って言ったら、あの会社しかないよね。そう言われたい。

SNSが発達してきてる今の時代、口コミで一気に拡散されるネタを創るしかない。

それは「あの会社のスタッフさんは、全員元気良くてサービス精神は、他社と全く違う！素晴らしいよね、感動したよ！」という人であったり

「あの会社の商品は、レベルが違う。だって、ありえないぐらいこだわって作ってるもん、だから当然、価格も高い。それでも価値があるよね」という商品かもしれない。

他社が真似が出来なくて、お客様から選ばれるもの。そんなものを確立していくことが、敵に勝つ為の参入障壁を創るということだろう。

・・・・・・・それにしても、最近、TVをみるよりyoutubeをみてる時間の方が増えたな～(笑)

経営について　其の四

今朝の日経情報・・・・

自動運転で先行しているグーグル。中国では既に無人運転のバスが運行している地区がある。

そんな海外の企業に日本で主導権を奪われる事は絶対、許さん！と、業種、業者の垣根を超えた動きがスタートする。

そんな内容だった。

車業界一位のトヨタ、第２位のホンダが「データー」といった部門においては共有するという。

まさに『競合』と『協業』だ。日本の業界が巨大な巨人に攻められようとしている。

国内のライバルと戦ってる場合やない。力を合わせて立ち向かおうぜ！ってコトなんだろうな。

ま、トヨタやホンダ・・・・そんな大きな話から零細企業の僕が今日も経営について書くのは、こっぱずかしい行為だとは気づいてるのですが

そこはどうか許してください(笑)

ということで「其の四」。経営のコストについて

前回では、創業時に必要なコストについて書いた。これは、いわゆる【イニシャルコスト】。最初に必要なお金。

毎月、継続的に必要になるお金。これが【ランニングコスト】という。

実は、この毎月かかる費用が実は、一番怖い。

僕はある種、博打的な発想をするときがあるんだけど、ウチの専務は煩いぐらいに細かい。

「1,000円ぐらい」とか「そんな大した金額やないやん」なんて言葉を僕が発したときは、めっちゃ怒られる(笑)

ま、正解なんだけどね。

その小さな金額の積み重ねが大きなコストとなって会社の財布を締め付けてくることを専務は知っている。

僕は会計士ではないので、細かな税法上の経費の話は出来ないが、僕なりに大きなカテゴリーに分けて少しだけ経費について紹介します。

固定費）

家賃、駐車場代、人件費、光熱費、ロイヤリティ、・・・・このような経費は、ほぼ固定で毎月必要だ。

売り上げが上がろうが下がろうか関係ない。売上げがゼロでも容赦なく取り立てられる。

変動費）

売上げなどに連動して必要になる。例えばネット広告の「反響課金」がそうだな。

当社では『広告宣伝費』のコストの割合が非常に高い。

ガソリン代もそうかもしれない。

お客様が来なくて全く案内することがなければ、要らないよね。

営業経費）

物件を買取る。工事をする。販売にあたってチラシをつくる。折り込み屋さんに配布してもらう。

こんな『売上げ』を上げる為に必要なお金。

経営コスト）

だいたい、起業しようと考えた時、毎月経費が掛かることは全員、把握している。

しかし、この経営コストを考えている人は少ないかもしれない。

以前、会計士に『社長が自分の判断で、決定できるコスト』と説明された。

僕の感覚では「投資コスト」かな。

店舗を改装しよう！社用車を買い替えよう！PCを入替えよう！〇〇に加盟しよう！〇〇のシステムを導入しよう！

〇〇事業に参入するのに優秀な人材を採用しよう！人財育成の為に・・・・・・

こんな『攻め』の投資だけじゃなく、老朽化したから・・・という消極的な投資も必要だ。

ようするに、長期で考えた時に、イニシャルとしてもランニングコストとしてもお金が必要だ。

その時に、しっかり勝負できるように、いつでもこのお金を準備できてないとダメ。その為の【内部留保】だ。

お母ちゃんがヘソクリを貯めてるのとはわけが違う。

・・・・いや、そのヘソクリで勝負打って助かったこともある(笑)

この【経営のコスト】をバランス良く、効率良く使うのは「経営者の仕事」として重要なポイントだと思う。この仕事はスタッフには任せられない。

いや、今は無理でも任せていけるようにしないといけない。

そもそも、その目的でこのブログを書いてるんだから。。。。。

経営について　其の参

昔、ピタットハウスネットワークの大阪での社長会、ある社長が言ってたことを思い出します。

『昔、私は酒屋に入社したんだけど、入社三日目で「絶対、ワシ独立して一国一城の主になったる！」って思ったもんや』と。

すごいパワフルで、僕たち若造の経営者のことを常に心配してくれてた方だった。残念ながらお亡くなりになられたそうだが。。。

僕は根性はなかったが鉄工所の次男坊という環境で育ったせいか、いつかは独立できる！って楽観的に思ってた気がする。

２９歳だったと思う。

もうええわ、勤め人は。自分でやる、なんとかなるやろ。　そんな軽い気持ちからのスタートだった。

バカだからリスクはほとんど感じてなかった。

ということで「其の参」。経営、起業のリスク。

あくまでも僕の考えなので、正解じゃないことを承知しておいてほしい。

まず、父親に保証人になってもらって信用金庫から１０００万円の借入。※僕に貸したんじゃない、父に貸したんだ、という空気満々・・

・不動産業を行う為に協会に入る。今は安くなってるようだが、当時、２００～３００万払った気がする。

・事務所を借りて敷金はらって、工事して、備品のカウンター、電話、コピー機、書庫などで３００万程度。

・嫁と二人でオープンして、半年。。。一年。。。

。。。あれ？１０００万のお金がもう２００万も残ってないぞ。どーしょーーー、これは、いつまでもつんだろう・・・・・。

事業計画も何もあったもんじゃない・・・・。ダメだよね、こんな奴にお金貸したら(笑)

こんな一年目から、２２年程度やってきて、なんとか会社のカタチになってきたんだけど、僕と同じスタートは切ってはダメ。

心に留めとく事、覚悟しておくこと

・リターンを期待するならリスクは覚悟する。当たり前。リスクも覚悟しないで儲けようなんて虫が良過ぎる。そんな考えだと騙される。

　「儲かりまっせ！全然、リスクないんやから。そんで濡れ手に粟や、やらんと損するで」。

　こんな言葉に心を揺さぶられた時点で失格。退場。出入り禁止。

　ハイリターンには必ずハイリスクが伴う。　　ローリスクしか覚悟できなければリターンも小さいのが普通。

・倒産、その言葉をいつも覚悟しておく。

昔、たまに行ってたお店の店長（経営者さん）が、店を倒産させて僕のところに「雇ってくれんかな」と相談に来られたことがある。

当時、増員の予定もなかったのでお断りしたが、聞けば『会社をこかした（倒産）人、って烙印おされてるから誰も相手にしてくれない・・・』

って話をされた。実力があれば、そんなことも無いとは思うんだけど、やはり【実績】としてはマイナスだよね。

今まで、「社長！」って声をかけてくれてた人が、「誰？このおっさん？」って言われるぐらいの覚悟はしとかないと。

倒産したときの惨めな自分の身の振り方は、イメージしておく。それが覚悟できてたら、怖さは薄れるから。

・いつかは、そんな結末がある、って考えた時、「タナボタ」の儲けは要らないよね。

いや、お金は欲しい。一時的にでも、儲かる話は嬉しい。

でも、その一時的なものに期待することは疲れるし、続かない。

だから「戦略的」に、売上げを作らなければ。

なぜ、儲かった？それは、この課題をこうやって克服して、今後もこうやれば・・・・っていう実績と言う財産を作らないと。

その為には、何が必要か？課題発見の為の元になる【データー】。。。。。長くなるのでやめよう(笑)

とにかくタナボタは期待しない。でもデーターを取る為の【実験】は必要。実験なんだから出来るだけコスパが高い実験を。

こんなことを書くと「入社３日目で社長になりたい！」なんて思わないかな(笑)

脅かす目的で書いてるんじゃない。

知って覚悟が出来れば、後悔する可能性はずっと下げられる。僕レベルの人への経営指南マニュアルはおそらくアマゾンで売ってない(笑)

さて、其の四までいけるかなぁ～

経営について　　其の二

昔、ブログに「創業社長は、誰でもなれる」「少しの勇気と少しのお金を準備するだけ」と書いたのも覚えている。

確かに、焼き鳥屋さんでもラーメン屋さんでも、誰でも自分自身で借金できれば社長になれる。

「継続して、事業が存続、成長できるか」という問題は別にして。

一方《サラリーマン社長》は、勇気や根性だけでは出来ない。

それはスキルだったり人間性であったり、客観的にみて「認められた、選ばれた経営者」でなければいけないから。

そういう意味では、僕は完全に前者。

ちょっとリスクに対して怖さを感じる感性が乏しかっただけ。

今の僕なら、当時の僕のスキルや環境だったら絶対に起業なんてやってない。

なんとかギリギリで２０年やっただけで偉そうに語るのも恥ずかしいが、２０年という年月を評価してもらえればありがたい。

ということで「其の二」。　経営者に必要なこと、環境。

必要なこと、それは「運」。

間違いなく僕は「運」をもってる。例えば、＜人＞とのつながり。いつも誰かが助けてくれている。アドバイスをくれる。

誰かを陥れよう、とか姑息な発想をしていれば「運」からは見放される気がする。

やばい！って状況も今まであったが、ギリギリのところで踏ん張ることが出来た。これは運だ。

必要な環境。

それは、「信頼できるアドバイザー」。

身内でもない、ライバルでもない。損得なく本気でアドバイス、意見をしてくれる第三者。

私には、そんなアドバイザーがいます。ピタットハウスネットワーク　元社長の寺本氏です。

もう何年来の付き合いになるのだろう。

定期的に会社にも来て頂いてるし、しょっちゅうお酒の付き合いもしていただいている。

いくらでも師匠に相談すれば業界の潮流や最先端の情報が取れるし、客観的な鋭い指摘もしてくれる。

師匠を通して、たくさんの経営者仲間が出来た。本当にありがたい。

経営判断は、最終的に全部、自分。結果は自己責任。

当然、誰のせいにもできない。

その重要な判断する時に必要なことは、損得抜きのアドバイスや判断する為の情報。

この環境があるのとないのとでは、全く違うんじゃないかな。

経営者は毎日、様々な不安と背中合わせだから。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・其の参　ってあるのかな？・・・・ネタギレの場合はお許しください(笑)

経営について　　其の一

社内の２０期の経営方針説明会で、今期からの取組みの一つとして【経営陣の育成】というテーマがある。

ワンマン社長の私だが、現場の一つひとつを把握しているわけでもなく、最良なのは全員が経営意識をもってもらうこと。

意識だけでなく、家族経営は全く目指してないので本気で社内から経営者を育てたいと思ってる。

これは、いわば会社の出口戦略だ。すぐにではないけど、間違いなくその時期は来るのだから。

そうはいっても『明日から〇〇君、社長やってね』といって出来るものではない。

なので、少しずつでも経営について、経営者の仕事について、語っていかないといけない。

社内で『社長』を見出すことが出来なければ社外から迎え入れる可能性もある。

会社に生活を預けてくれている社員全員の為になるのなら【友好的Ｍ＆Ａ】で優秀な会社にバトンを渡すという選択肢もあるかもしれない。

でも、やはり当社のカルチャーを育んできているスタッフに期待したい。

幹部会議では、遅すぎるが『損益計算表』で経営の数字を公開することをスタートさせた。

「考えろ」って言っても、ベースになる数字が見えないと考えようもない。

経営感覚をもて、って言っても「経営者の仕事」が何かを判らなければ、その感覚を持てるはずがない。

だから、少しづつ伝えていこう。

このブログでも少し紹介させてもらえれば私が日々考えていることも伝わるかもしれないな。

ということで「其の一」。経営者の仕事とは・・・・

①５年後、１０年後のことを考えること。　

社長は社長の仕事に専念し、経営陣、マネージャー達がそれ以外のことを徹底的に考え、実行していく組織作りが理想だ。

②最終、全部の責任を取ること。

誰のせいでもない。スタッフの失敗もその仕事を任せた社長の責任。

③環境づくり　仕組み作り　　

エアコンの効いた快適な環境、という意味じゃない。

『やりがいがある』『達成感がある』『自分を考えを実現できる』

そんな会社にしたい。

「自分の成長が会社の成長につながる」

そんな会社は「個人」にとっても「会社」にとっても、きっと幸せになれるはず。

④投資すること

戦略を立てて借金してでも、リスクを覚悟して投資する決断は社長しかできない最大の仕事

まだまだありそうだけど、今、頭にうかぶのはこんなとこかな

やる気後進国

新聞で、こんな記事があった。

また、気になって読み返し、自分なりに考えることにした。

働き方進化論　脱せるか【やる気後進国】。

終身雇用が社員の安心感を生み、組織に貢献しようと勤勉に働く――。日本に関するそんな定説は過去の話だ。米ギャラップが企業の従業員のエンゲージメント（仕事への熱意度）を調査したところ「熱意あふれる社員」の割合は、米国が32%なのに対し、日本はわずか6%にすぎなかった。

・・・・・・・・・・・・・

米国の32%と比べて大幅に低く、調査した139カ国中132位と最下位クラスだった。

会社で勤務する。仕事をする。対価として報酬をもらう。この流れを、いかにやりがいをもって仕事をしてもらえるか？

これは、個人にとっても人生においてすごく重要だ。同時に、会社にとっても。

この環境づくりをするのが社長の仕事。そうしなければ、スタッフのモチベーションに繋がらないし、売上げは上がらない。

それどころか、離職されたり、求人をしても誰も入社してくれない。

今、ブログを書きながら、整理してみる。明確な答え、戦略、仕組み作りがまだ、はっきりとは見えてない・・・・。

★　自己達成欲、名誉、誇り）

・お金は大事。でも、金だけのモチベーションの人とは価値観は合わない。当社の文化には合わない。

地域に無くてはならない会社。他社には出来ない事が俺たちなら出来る！そんな存在になる。

そこには、個人がアイデアを出し、チームで協業し、挑戦することで不可能と思われるものを可能にする。

そんなチームの一員でいることが誇りに想える。そんな会社にしたい。

★　経済欲

・お金は全てじゃない。でも、必要なもの。会社にも必要だが、個人が愛する家族や友人を大切にするためには絶対に必要だ。

少ないよりは、多い方が良い。「頑張った証」が、はっきりと見える形の評価が必要。

夢だけでは、人は働けない。

しっかりと、個人の経済的な希望が持てる戦略を持ち、挑戦することが経営者、経営陣の個人に対する責務だ。

★　知識、経験、成長の欲

・やったことが無いからやってみたい。知らなかったことを知ることは面白い。失敗しても楽しい。それが次につながることが判ってるから。

「俺って賢くなってる」って、感じるのは誰でも嬉しい。マラソン選手が、タイムが少しづつでも良くなることが頑張れる気力になって走り続けるのと同じかもしれない。

会社も大事に考えて欲しいけど、もっとも大事にしてほしいのは「自分」だもんね。

自分を成長させてくれる会社・・・成長意欲を満たしてくれる会社、これも必要だな。

久しぶりに、とりとめもない考えながら頭を整理する為のブログでした。

ハイタウン　完成見学会

１２，１３，１４日の３連休に「ＢＷリノベ　完成見学会」を開催しました。

今回のコンセプトは「アジアンリゾート」です。

藤和東加古川ハイタウン　このマンションは昭和６１年に建てられた築３２年の物件です。

しかし、大型マンションであり２４時間管理、常時管理人さんが常駐していて、ＪＲ東加古川駅まで徒歩圏内、車での移動も便利で

マイカルサティが目の前という生活もすごく便利なので希少な人気物件なのです。

人間もそうですが、必ず、歳を取ります。残念ながら人気マンションの当物件も老朽化がすすんでいます。

こんなにも良い立地で、今後、これだけの大型マンションは建たないでしょう。※そもそも場所がない

だからこそ、私達が新築にはないような「一点モノ」のとことん素材や間取りにこだわった物件を創ろうというプロジェクトが立ち上がりました。

いつものように完全スケルトンにして、設備配管などを一新し、今回も建築デザイナーの山下氏に依頼して、設計して頂いた。

現場の職人さんは、ホントに細かい点までこだわった注文をだしたにも関わらず、逆に、スイッチのデザインや下地の納め方を提案を頂いた。

良いものを創ろう！という気持ちをもった（設計する人、建築する人、連携させていく人など）チームが自然と出来きた結果、

最高の「家」が誕生しました。

繁忙期のホントに忙しい賃貸スタッフ達も（宣伝する人）チームメンバーとして、見学会の案内チラシを配布してくれた結果、

３日間で３０組以上の来場者を迎えることが出来ました。

西宮からピタットハウス仲間の社長も来て頂き、「ええもん見せてもらった」とお褒めの言葉を頂きました。

来場者の皆さんは、「うわー！こんなの出来るのですね！すごい！」という感想を述べられました。

やはり、写真やチラシでみるのと現地で実物をみるのとは全く違うようですね。

毎日、いろんなことがあっても必ず帰っていく「家」

生きていく上で一番長く居る場所、「家」

一番、自分をリラックスさせてくれる「家」

そんな大事な家を「心が豊かになる空間」にさせて頂くことが私達の使命だと感じています。

改めて、そう思い起こせた三日間でした。ありがとうございました！

０→１　９→10

2019年　あけましておめでとうございます。

私は、さほど節目を意識しないタイプですので、年末の大掃除がどうしても手抜きになります。

神社にお参り？人混みが嫌いなのと神様をアテにしてないのでお願いもしません(笑)

ということで、年末は変わらず酒と睡眠と読書（漫画）の毎日。

今回は、嫁が「課長　島耕作」を課長から会長までの全巻を大人買いしてたので、課長から社長の中間ぐらいまで読破しました。

※ホントに年末年始の、番宣だらけの番組やＣＭだらけのＴＶはストレスを溜めますよね。

新聞で、記憶してる記事の中で、こんな内容を思い出しました。

ＡＩによる働き方改革が進んでくれば、人がする仕事は、仕事が０から１０と仮定すると【０→１】の仕事と【９→１０】になると。

要するに〖１から９までの仕事はＡＩ〗という配分になる。そんな内容だった気がする。

そういえば、昔から営業の世界でも言われてますよね。最初と最後の印象が一番大事。

その印象が一番お客様の記憶に残る、と。

ゴールを見据えることが９→１０かな？　どう仕上げるか。どんな結果を生み出すか？

その為に、何も無い【０】から【１】を生み出す。

１から９は滑ったり転んだり舵を切り直したりするかもそれない。そこは時間や効率で解決していくしかない。

でもブレてはイケない。０→１　と　９→１０は。

大事なことは、映画をみたり本を読んだりして感性を高めたり、知識やアイデアが出やすい環境に身を置くことじゃないのかな。

昨日、観た映画。ボヘニアン・ラプソディでマーキュリーが「言いなりにしかならないバックバンド」の事を貶した。

自分には、本気で言いたいことを言い合える仲間、家族。

自分の主張、アイデアを出しあえる個の集団。時には喧嘩するほど、熱中しあえる環境。

そんな家族のような仲間が必要だと言った・・・・・・・・・・・・・・。

そんな集団、環境を創っていくことが私の一番重要な仕事だと感じた正月休みだった。

今年も一年、宜しくお願い致します。

求人ブログ！

さて、【平成】の終焉を迎えようとしています。私達の会社も次のステージに向かうべく、新しいチャレンジを行います。

①　リノベーション請負をスタートさせます。

②　BS（バックサポート）の仕事の中で問い合わせ対応の専属チームを作ります。※まだ計画段階ですが。

そのチャレンジに対し、共に汗を流してもらえる仲間を募集します！

①　当社は賃貸オーナー向けの「リノッタ」に加盟しており、他社には提案できないリノベ物件を創っています。

今回の新しいチャレンジの目的はリノベーション工事の請負工事を受注していくことです。

当社では、中古マンションを買取ってリノベして再販しています。　「ＢＷリノベ」。

完成すれば見学会を実施するのですが、ほとんどの来場者の方から「すごくカッコイイ！」とお褒めの言葉を頂きます。

そして、そのままご購入頂くことがゴールなのですが、「地域が合わない」「もう少し広い方がいい」などの要望をお聞きします。

完成品を買ってもらう以外に、お客様のご要望の「素材（中古マンション）」を探してご提案　+　「リノベ提案」をパッケージで

ご提供することは今までも行っていますが、より「わかりやすくて」「手の届く価格帯で」「満足度の高い」そんな提案が出来ないか

約２年前から模索していた計画が、この度、ようやく実現できました。

√Ｓ　への加盟です。

１２種類のテイストから選んで頂き、コストも明瞭でわかりやすく、他社に絶対に真似が出来ない物件を創れるスキームがあります。

建築、リフォーム、リノベの経験がある方、是非、一緒にワクワクする物件を創りましょう！

②　当社のピタットハウスのフロントセールスは、毎日、忙しく様々な仕事に追われています。

ネットをみて、問い合わせを頂く時間も沢山ございます。それはお客様と接客中に対応することも少なくありません。

せっかく、たくさんの会社がある中から当社へ物件のお問合せを頂けたお客様に１００%以上の対応を目指すことは重要です。

その為には、専属化することも検討しないといけません。

チーム制を検討しているので、「勤務時間は相談可」「勤務日数も相談可」で、スタートさせたいと思います。

とても重要なポジションです。もっと言えばフロントセースル以上に大事な仕事かもしれません。

是非、トライしてみよう！と思って頂けたら、連絡を下さい。

私が対応させて頂きます。

ちょっと早いけど

師走ということで、ちょっと早いけど、想いで写真をアップしま〜す

①BWリノベ　朝日プラザ加古川粟津　完成！　スタッフ達と撮影会

②BWリノベ　PS明石大久保　販売引き渡しにより名残惜しいけど雑貨類整理

③久々に「社長んち、BBQ！」

④半期会議後の焼肉！

⑤社内旅行、今年は長崎→博多の旅！

⑥専務のおごりで焼肉食い放題！ついでにマッコリの呑み放題（笑）

⑦日管協　兵庫県支部でベンチマーク！写真は北九州の「不動産中央情報センター」様

⑧スタッフ主導の「夏の川遊び&BBQ！」に参加。滝つぼにドボン！

⑨BWリノベ物件の部屋でプロジャクター実験。　なんでもやってみるもんだね

⑩東京で賃貸住宅のフォーラムに参加。全国には、こんなにも勉強、研究熱心な人が多い事に感銘！

まだまだ、掲載したい写真がありますが、「ネット掲載不可」ときつく言われてる案件もあるので我慢します（笑）

まだまだ、年末までいろんなイベントがあります。

最後まで充実した日々を目指しましょう〜