JR山陽本線・山陽電鉄本線の沿線を中心に加古川市・姫路・高砂・加古郡・小野・加東・明石周辺の優良賃貸物件をご案内!

ピタットハウス加古川店 [賃貸版]

  • 微生物や菌

    目に見えるものなんて、ほんの一部。

     

    最近、神とか・・・スピ系のユーチューブも観てるちょっと変な僕です。

     

    そうそう、実験をしてみた。

     

    ウチのメダカ水槽。

    2年前の夏の祭りで孫が持って帰ってきたメダカさん。

    大体、半月に一回、水槽の汚れを取ったり、フィルターを交換したり。

     

    それが『バクチャー』を入れると一年間、水替えの必要が無いという。

    なにやら、『微生物を活性化させる』というものらしい。

     

    導入して約一か月・・・・・水は透明で綺麗まま維持している

    不思議だ。。。。。。。

    メダカのフンを微生物が分解しているらしい。

    なにも人口的なものは入れてはいけない。ただバクチャーだけ。

    その微生物を劇的に元気にするのがバクチャーらしい。

    ※『バック・トゥーザ・ネイチャー(自然)』の略とのこと。

     

    微生物、菌というと・・・・

    最近、腸活の為にヨーグルトを作ってる

    玄米と豆乳で発酵させている。

    始めは、玄米の量が多すぎて過発酵になって何度も失敗したが、ビックリするほど、少なくしたら完璧に出来た。

    食べて減れば、どんどん継ぎ足して継続して創れる。

    発酵ってすごいな。。。。

     

    目にみえないものって、ほんとに多い

     

     

    もう少し、微生物を育ててみます(笑)

     

    2024/05/31

  • 57歳のチャレンジ

    5月度は、様々なことに挑戦しました。

    いや、挑戦している。

    実務的なことから、自分を見つめなおす自身の為。

    ・・・可能性を探る旅?(笑)

     

    世の中には、不安要素がたくさんある。

    移り変わりも凄まじいスピードだ。

    目先の戦略だけに捕らわれてしまっていては、大きな森の全体像は見えない。

    そして大きな見当違いな判断をしてしまう可能性がある。

     

    だから・・・・・そんな時は・・・・・・

     

    まったく違う視点に立てるポジションに自分をおいてみることも必要な気がした。

     

    ちょっと、行動の中身は言えない。

    ・・・・ここで書くほどのことでもない。

     

    あ、でも、その行動で、はっきりわかったことがある。

     

     

    『俺は弱い』

     

     

     

    でも『まだ成長できる』

     

     

     

    まだ今から!

     

     

    2024/05/30

  • ピタットハウス加古川店 移転!

    報告が遅くなりましたが、5月1日よりピタットハウス加古川店が本店に移転となります。

    去年の4月から、ピタットハウス東加古川店をに移しライフクリエイト名で営業していましたが、距離が近いこともあるのか

    本店とピタットハウス加古川店で同じお客様の対応するケースが増えていました。

     

    営業効率、チーム統一感、コストバランスなど複合的に精査した結果、本店で全て統合した方が良いという経営判断で決断しました。

     

    駅前での加古川店ではお客様駐車場がありませんでした。

    でも本店は来客駐車場が店前にございますので、きっと来店されるお客様は喜んで頂けるかと思います。

     

    社内的には本店統合することによって、賃貸仲介部門と管理部門との情報共有も更に活性化することを期待しています。

    更に、売買、建築部門との部門を超えた仕事でお客様に新しい暮らしを提供できると考えています。

     

    新生ライフクリエイト

    今後とも、よろしくお願い致します。

     

     

    去年作成してもらった看板・・・もったいないけど作り直しました。

     

    でも、長年、加盟していただけに、やっぱり安心感があるなぁー(笑)

     

     

    2024/04/27

  • 雹被害

    知りません。見てません。聞いてません。

     

    加古川に居ませんでした(笑)

     

     

    僕は孫ん家に、泊りに行ってて・・・。

    雹の日、嫁さんから電話があった。。。。

     

    「音聞こえる?そっちは大丈夫?すごい音やで」と。

    なにやら電話口から、激しそうな音が聞こえるけど・・・こっちはどうもない。

     

    朝、写真が送られてきた。

    げ・・・・誰にやられたん?なんも恨まれることしてないぞ

    どうやら、車もボコボコらしい。

     

    ・・・・これはすぐに帰った方が良いのか?

    いや、帰ったところで、なにもならんな。

    それより、会社・・・管理物件の被害は・・

    うん。これも緊急性はなさそうだな、修理業者も全部、全て対応はできないだろう。

     

    保険屋さん、ご苦労様です。

     

    最近は地震も増えてるし、防災のこともそろそろ真剣に考えないとな~

     

     

     

    2024/04/25

  • 満室経営のポイント ラスト!

    先日、満室経営のポイント4つを紹介しました。

    ⓵ まず、「診断」。自己分析する。これを無くして対策は打てません。

    ⓶ 「貸し方」。コストをかけずに、満室にする方法はないか?を探る。

    ③ 「磨き方」。物件に付加価値をつける。その投資は適正?適当な決め方で無駄遣いしてません?

    ④ 「魅せ方」。磨いて輝いた物件をどう、プロモーションするか。せっかくのダイヤモンドをどう光らせるか?

     

    ここで終わってしまってはいけません。

     

    最後の5つ目。

    正直、この内容は管理会社、仲介業者としては利益が生まれない内容ですが、絶対に!重要なことです。

    ⑤ 「出さない」!

    ⓵~④は、「入れる」の対策。でも、それだけではザルになってしまいます。入れれば、次は出さない。それで満室経営完了です。

    オーナー様、考えてみましょう。

    退室が発生した時のコスト。

    「現状回復費」「広告料」「次の入居者が入るまでの入ってこない家賃」

    計算してみます。

    家賃が5万円の場合、

    現状回復費→ 約20万円

    広告費 → 約5万円

    入ってこなくなる家賃 → 3カ月で15万円

    合計40万円。空室が長引けば、それ以上の売上げダウン。

     

    大手ハウスメーカーによるサブリースで30年借上げとかいっても、この「現状回復費」「広告料」は収支計算書には入っていません。

    「入ってこなくなる家賃」については2ヶ月分免責だったりします。

    なのでシミュレーション通りになんて、絶対にいきません。

    ま、予測できないものは、シミュレーションできないとでもいうのでしょうけど。

     

    この退去で失われるコストの大きさを知るべきです。

    どうするか?

    どんな事業でも一緒です。顧客満足度です。

    「給湯器が壊れた!」「排水が詰まった!」など、間違いなく起こる苦情は、「事前に!」対策しましょう。

    そろそろ、給湯器が壊れる時期だと思えば、事前に交換する。

    そうすれば、入居者へ迷惑をかけることが無くなります。

    定期的に高圧洗浄しておけば、排水のクレームは防げます。

     

    もちろん、管理会社である我が社の対応も万全にすることが重要です。

    「インターネット無料」なんかは、「入れる」対策だけでなく「出さない」対策でもあるということをご理解ください。

     

    長文になってしまいました。

    セミナーでお会いしましょう。

     

    2024/03/07

  • 満室経営のポイント

     

     

    アーバン瑞宝 工事後写真(ノダルビュー撮影) → フォトステ(バーチャルステージング)

     

    ◇工事完成前に、申し込みが入っちゃったお部屋ですが、「入居者様から選んでもらう」ことのポイント。

    是非、賃貸オーナー様はご理解頂きたいです。

     

    満室のコツは

    ❶自分の物件を知る

    まず、自分の物件の身体検査。そして体力、競争力を確認することが一番最初に行うべきことです。

    私達は、日ごろからリーシング部で、競合物件でもお部屋探しのお客様をご案内しています。

    他社メーカーの特色、家賃相場、初期費用の設定からどんなキャンペーンをやっているか熟知しています。

    逆にオーナー様は、隣の賃貸物件の家賃すら知りません。設備も知りません。自分の物件の家賃設定が高いのか安すぎるのかも知り得ません。

    ❷貸し方を工夫する

    コストをかけないで、行う施策です。

    当社では、「ポッキリROOM」が結果を出しています。

    ❸物件磨き

    自分の物件の価値を上げることです。築10年以降は、家賃を下げ続けることが主流ですが、どこまで下げるのか?

    これは、オーナー様の「出口戦略」によります。

    数年後には売却するのか?いや、まだ相続税対策も必要!なのか。

    リノベの投資を行うには、どれだけコストをかけるのか?費用対効果は?リノベのデザインは効果的なのか?

    ➍魅せ方

    いくらお金をかけて素晴らしい物件に仕上げても、ネットで探すユーザーに、どれだけインパクトを与え興味をそそり、良い物件をより良い物件に演出できるか。

    ここまでやって、初めて投資効果を最大限に挙げられます。

     

    冒頭の写真は、既存管理オーナー様の物件です。

    ❸の投資効果を分析しご提案しました。通常現状回復、表層リフォーム、フルリノベーションの3パターンを費用対効果を税引き後の収支でご覧頂きました。

    ➍冒頭の写真は、ノダルビューというAIを駆使した撮影が出来るシステムで写真が出来上がりました。そして、ノダルビューというバーチャルステージングで

    住まいのイメージを実感してもらいやすい画像をつくています。

     

    まだまだ、当社しか出来ない満室経営のノウハウがありますが、今日はこのへんで。

    5月、満室経営の為のセミナーを開催します。

    詳細は、またお知らせしますね。

     

    2024/03/05

  • 賃貸リノベーション

    最近、当社で完成した賃貸リノベーション物件のご紹介をさせて頂きます。

     

    高砂市の築古の鉄筋賃貸マンション。2部屋同時施工させて頂きました。

    マンションは築年数が 4.50年経過しててもフルリノベーションで物件の価値は大幅にUPします。

    少々、強気な条件設定をしていますので現在は、申し込み受付中です。

    工事前は、こんな感じです。

     

     

    次の物件も高砂市の賃貸物件です

    こちらの物件は軽量鉄骨造の築古物件ということもあり、コストを抑えたリノベーションです

    なんと、完成前に申し込みを頂きました。

    工事前は、こんな感じです。

     

    大手ハウスメーカーさんの中には、築が25年くらいでも建て替え提案をしている営業スタッフがいるようです。

    築が30年を超えても、まだまだ「働いてくれる物件」をわざわざ解体して、建て替えることに私は疑問を抱いています。

     

    「リノベーション工事のご提案、実績に自信あり!」という自慢ブログでした(笑)

    2024/02/29

  • 繁忙期、真っ只中で求人中~

    一月は一回しかブログ更新できていませんでした。

    さーせん(笑)

     

    2月に入り、一月の集計確認を兼ねた会議をしました。

    当社のベースである賃貸仲介ですが、コロナ前の売上げには到底、及んでいません。

    が、細かく分析してみると、反響数や個人の売上げはけっして悪くありません。

    むしろ、店舗によっては「集客数多すぎ」です。

     

    そうです、営業スタッフが、全然足りません。

     

    以前にも書きましたが、昨年、給与体制を改革しました。

    わかりやすく、明確に。そして結果、努力によって、しっかりと報酬に反映できるようにブレッシュアップしています。

     

    スタッフが増えることで、まだまだ広告の余力はあり、集客のポテンシャルの余白はアリアリです。

     

    例えば「エージェト」。

     

     

    昔は「フルコミ(フルコミッション)」と言えば、ダークなイメージがあります。

    稼げる代わりに、ガンガン働かされて・・・イケイケの営業・・・みたいな。

     

    当社では、稼ぐためにオーバートークをしたり、コンプラ的に問題があるようなことは厳禁です。

    業務委託契約書も顧問弁護士にリーガルチェックしてもらい、双方の利益のバランスを精査し曖昧な点を

    出来るだけ排除しています。

    私のなかでは、全く「新しい働き方」だと感じています。

     

    国の政策で「働く人の権利」を重要視をすることは否定しないのだけど、「働く人の自主性」を活性化させるための

    政策にはなっていないと思う。

    はっきりと見える形で、しかもある意味、緊張感をもって個人事業主的な感性で働く。

    そして、「社長、●●は効率化の為に△しませんか。毎月◇円コストがかかりますが、その分、報酬から●%負担しますので」

    こんな意見が出てくることが私の最も理想とするところです。

    売り上げとコストを全員が意識する。それは自分の労力と報酬に直結するから。

     

     

    集客の為のポテンシャルはまだまだ、余白があります。

    営業スタッフ、最低あと2名!

     

    それ以上のご応募は、在籍スタッフの売上げを確保する意味で募集終了とします。

     

    繁忙期、思ったような繁忙期を過ごせていない営業の方たち。

    営業力はあるのに集客に苦戦して結果を残せていない方。

    まだまだ稼ぎたい人。

     

    一度、私、宮長までご連絡ください。

    当社の集客数等をリアルにみてもらい、報酬の仕組みをご説明させて頂きます。

    メールでも受付しますね。

    ◇ 専用PCメール  j-miyanaga@l-c.jp

     

    待ってるよ~

     

    ※お世話になってる神戸の「Live Design」さんの新社屋!

    めちゃめちゃ、かっこ良かったです

    2024/02/06

  • 2024年 スタート

    当社は本日から、2024年がスタートしました。

    全国的には、年末、松ちゃんの女性に関することがめくれたり、元旦から能登半島地震、2日は羽田空港で・・・というトラブルに見舞われて

    騒がしいスタートとなっています。

    今年は新紙幣の発行であったり、新しい節目になりそうです。

     

    今年の私の年始の誓い

     

    「自分の《やるべき仕事》を徹底し、それでいて《わくわく》するようなことに挑戦する」

     

    目先の売り上げだけに注視していたら、全体が見えなくなる。

    木を見て森を見ず、だ。

    全体を俯瞰的に見て、時代の流れを読み、即座に物事を決定していくには常に頭の中はクリーンにしておく。

    そして、常に刺激を受けアンテナでビンビン感じ、ワクワクした気持ちで日々、生活しておくことが大事だと思う。

     

     

     

    2024年、今年もよろしくお願い致します。

     

     

     

    2024/01/05

  • 「バカだからこそ」

    ホリエモンが言ってた。

     

    僕の周りには「めちゃめちゃ優秀な社長」か「バカな社長」か、二通りしかいない

    中途半端な賢い人は考え過ぎる。ずっと考えてる。

    リスクは、リターンは?情勢は・・・・

    って考えてたら、その情報はどんどん古くなって役にたたない。

    で、なにもできないでいる。

     

    バカな社長は、考えないですぐに飛びつく。

    もちろん、失敗することもある。でもそのときは「糧」にすればいい。栄養素として。

    バカな社長には、だいたい「社長ってホント、バカだから、しょーがねーなー」って助ける人が出てくるんだって。

    だから、大丈夫。

     

    天才でも馬鹿でも中途半端な人でもいい。

     

    考えるな、感じろ!

     

     

    やっちゃえ!ニッサン!

     

     

    ・・・あ、最後、エーちゃんになってる(笑)

     

    エージェントって、半分、経営者。

     

    勇気はいるかもしれない、それなりの覚悟も必要だ。

     

     

    でも。。。。

    やる価値はある。

     

     

    なによりも「絶対!面白い」

     

     

    2023/11/27