JR山陽本線・山陽電鉄本線の沿線を中心に加古川市・姫路・高砂・加古郡・小野・加東・明石周辺の優良賃貸物件をご案内!
こんにちは!専務です!(^^)!
この前姫路に行った時に
こんなのを見つけちゃった🎶
良い感じですよね(⋈◍>◡<◍)。✧♡
浜焼や寿司、タイ料理に串カツ、姫路おでんもありました。
暖かくなったら昼飲みしようと思いまーーーす(^.^)/~~~
2024/03/29
加古川店の枝川です☺
お休みの日に【ユニバーサルスタジオジャパン】行ってきました🚗
というのも、USJに行けるのは旦那の会社でUSJの抽選があって当選したからなんです‼
団体割引で格安で入園出来ました(^^)/~~~嬉✨
マリオ好きな子供たちはルンルン♪
しっかり‘‘マリオのコスプレ‘‘を着させて~
キャラクターたちと写真を撮って✨
スターのポップコーンも購入して~ あ、マリオの時計?も買ったんです‼‼
【手首につけてランキングを競うやつです】
その時計?は1つ4,400円…2つで8,800円‼(笑)
なんでも高い(>_<)
キャラクターたちとばっちり写真撮りました♪
娘の推しのクロミちゃんとも撮れました☆📷
雨だったんですが格安で行けたのもそうですし、楽しかったです☆
こちらが何が当たるか開けるまでわかない商品✨
なんと‼‼‼‼‼ シークレットが(゚д゚)!
出ました~~~~~~~✨✨✨
じゃーん💕息子はキラー推しで当たって飛び跳ねてました(笑)
ジュゲム?がシークレットなんです(笑)2つも当てちゃいました(゚д゚)!
話は変わって、息子の保育園の上履きがサイズアウトしたので
私頑張りました(^^)/~~~見てください✨
下書きなしのぶっつけ本番なんですが
本人とっても大喜びで✨嬉しくなりました♪
笑顔が見れるだけで嬉しいです♥その為に頑張れちゃいますもんね♪
枝川でした~‼
4月からの目標は、勉強だったり…頑張ります✨
2024/03/29
加古川店の枝川です♪
先日3/18は 娘の卒園式でした✨
入園したのがつい最近だった気がしていたのに…
毎日の日々に追われてあっという間ですね!
成長は本当に早いもんで、感動するかな。。と思っていたのですが
あれ??(笑) 涙すら出ませんでした💦 あれ?(笑)
お日様さんではないので、卒園式後も園へ通っているからなのか。
記念撮影時間があったので先生方、娘のお友達達とも
たくさん写真を撮りました💕
笑顔がたくさん見れて私も嬉しくなりました☺♪
4/1からは小学校入学の前に学童から始まるので私も、新しい生活が
始まるかと思うと…ゾッとします。(>_<)見えない不安が…
娘と一緒に一歩ずつ頑張っていけたらなと!!思います✨
4月には 小学校の入学式投稿します☆
新生活を迎える皆さんも自分のペースで頑張っていきましょうね♪
なんとかなる精神ですっ!!(笑)
では、、枝川でした~(*^^*)♪
2024/03/22
先日、満室経営のポイント4つを紹介しました。
⓵ まず、「診断」。自己分析する。これを無くして対策は打てません。
⓶ 「貸し方」。コストをかけずに、満室にする方法はないか?を探る。
③ 「磨き方」。物件に付加価値をつける。その投資は適正?適当な決め方で無駄遣いしてません?
④ 「魅せ方」。磨いて輝いた物件をどう、プロモーションするか。せっかくのダイヤモンドをどう光らせるか?
ここで終わってしまってはいけません。
最後の5つ目。
正直、この内容は管理会社、仲介業者としては利益が生まれない内容ですが、絶対に!重要なことです。
⑤ 「出さない」!
⓵~④は、「入れる」の対策。でも、それだけではザルになってしまいます。入れれば、次は出さない。それで満室経営完了です。
オーナー様、考えてみましょう。
退室が発生した時のコスト。
「現状回復費」「広告料」「次の入居者が入るまでの入ってこない家賃」
計算してみます。
家賃が5万円の場合、
現状回復費→ 約20万円
広告費 → 約5万円
入ってこなくなる家賃 → 3カ月で15万円
合計40万円。空室が長引けば、それ以上の売上げダウン。
大手ハウスメーカーによるサブリースで30年借上げとかいっても、この「現状回復費」「広告料」は収支計算書には入っていません。
「入ってこなくなる家賃」については2ヶ月分免責だったりします。
なのでシミュレーション通りになんて、絶対にいきません。
ま、予測できないものは、シミュレーションできないとでもいうのでしょうけど。
この退去で失われるコストの大きさを知るべきです。
どうするか?
どんな事業でも一緒です。顧客満足度です。
「給湯器が壊れた!」「排水が詰まった!」など、間違いなく起こる苦情は、「事前に!」対策しましょう。
そろそろ、給湯器が壊れる時期だと思えば、事前に交換する。
そうすれば、入居者へ迷惑をかけることが無くなります。
定期的に高圧洗浄しておけば、排水のクレームは防げます。
もちろん、管理会社である我が社の対応も万全にすることが重要です。
「インターネット無料」なんかは、「入れる」対策だけでなく「出さない」対策でもあるということをご理解ください。
長文になってしまいました。
セミナーでお会いしましょう。
2024/03/07
アーバン瑞宝 工事後写真(ノダルビュー撮影) → フォトステ(バーチャルステージング)
◇工事完成前に、申し込みが入っちゃったお部屋ですが、「入居者様から選んでもらう」ことのポイント。
是非、賃貸オーナー様はご理解頂きたいです。
満室のコツは
❶自分の物件を知る
まず、自分の物件の身体検査。そして体力、競争力を確認することが一番最初に行うべきことです。
私達は、日ごろからリーシング部で、競合物件でもお部屋探しのお客様をご案内しています。
他社メーカーの特色、家賃相場、初期費用の設定からどんなキャンペーンをやっているか熟知しています。
逆にオーナー様は、隣の賃貸物件の家賃すら知りません。設備も知りません。自分の物件の家賃設定が高いのか安すぎるのかも知り得ません。
❷貸し方を工夫する
コストをかけないで、行う施策です。
当社では、「ポッキリROOM」が結果を出しています。
❸物件磨き
自分の物件の価値を上げることです。築10年以降は、家賃を下げ続けることが主流ですが、どこまで下げるのか?
これは、オーナー様の「出口戦略」によります。
数年後には売却するのか?いや、まだ相続税対策も必要!なのか。
リノベの投資を行うには、どれだけコストをかけるのか?費用対効果は?リノベのデザインは効果的なのか?
➍魅せ方
いくらお金をかけて素晴らしい物件に仕上げても、ネットで探すユーザーに、どれだけインパクトを与え興味をそそり、良い物件をより良い物件に演出できるか。
ここまでやって、初めて投資効果を最大限に挙げられます。
冒頭の写真は、既存管理オーナー様の物件です。
❸の投資効果を分析しご提案しました。通常現状回復、表層リフォーム、フルリノベーションの3パターンを費用対効果を税引き後の収支でご覧頂きました。
➍冒頭の写真は、ノダルビューというAIを駆使した撮影が出来るシステムで写真が出来上がりました。そして、ノダルビューというバーチャルステージングで
住まいのイメージを実感してもらいやすい画像をつくています。
まだまだ、当社しか出来ない満室経営のノウハウがありますが、今日はこのへんで。
5月、満室経営の為のセミナーを開催します。
詳細は、またお知らせしますね。
2024/03/05
こんにちは。小西です(/・ω・)/
暖かい日が続いていたと思ったらまた、寒くなってきました(;´・ω・)
体調に気を付けて日々過ごさないとですね(;´・ω・)
さて、先日、西宮北口の洋食むーしゃむーしゃに行って来ました。
100年ハンバーグが有名な人気店になります。
何故、100年?かと言いますと、むーしゃむーしゃの起源は大正で100年以上も昔に遡ります。
かなりの老舗になり、期待満点で行きました!
到着
想像とは違い、お洒落で綺麗な店舗でした!
早めに行きましたが1巡目では入れず少し待ちます。
このメニューの他にも種類があり悩む時間ができて丁度良かったです(笑
ハンバーグ&エビフライ&クリームコロッケにしました。
1口。。。1口。。。1。。。うまっ!止まりませんでした(笑
サラダも含めて全て美味しかったですがクリームコロッケが驚愕の美味しさでした!
西宮ガーデンズの近くなので機会があったらリピートしたいと思います。
是非、近くに行った際は寄ってみて下さい(/・ω・)/
2024/03/02
こんにちは!専務です!(^^)!
今日になってブログを書いていない事に気ついて
慌てて書いています💦
2月はバタバタとあっという間に日が過ぎて
ブログネタが無い・・・
なので
我が家のお雛様の紹介をします。
お内裏様とお雛様の登場です🎶
実は7段飾りのお雛様なんですが・・・
娘が小さい時は毎年出していましたが
今ではこの状態です💦
飾るのも大変ですが、
なんといっても片付けるのが一苦労💦
だんだん飾らなくなって・・・
しかし、私も4年前に孫にお雛様を買って上げて
毎年飾っているお雛様と一緒に孫が写っている写真を見ると
とてもうれしい気持ちになります。
そして、31年前に娘の為に買ってくれた私の両親に
全部飾っていないのが申し訳なく思っているのですが・・・
毎年2人だけが登場します。
今年は片方の電球が切れている・・・
ピンク色の電球を買わないといけないと思いながら
もうすぐ3月3日になってしまう(笑)
2024/02/29
加古川店の枝川です!
先日3連休時、ニッケへ♪
お目当ての【ポケモン出張所】へ~
子供たちが大好きなポケモン♡
私の心の中は… あ~どれも絶対高いんやろうな~。なんぼ使うんかな…
が、よっぎて(笑)
案の定、等身大ニャオハ5,500円に、等身大ホゲータ5,500円、
ボールすくいゲーム2,000円×2
ポケモンの鞄3,980円
何をするにも、、高いですよねぇ💦(笑)
最終的に子供たちが嬉しいならなんだっていいですよね✨
そのために仕事頑張ります💪!
枝川でした!
2024/02/29
加古川店の枝川です♪
2月は7年目の結婚記念日でお祝いしました✨
加古川駅近くにある【いちえん】というお店です♪
行ったことありますか?
少しお高めの値段設定ですがすごく美味しかったです♡
冷麺大好きなので焼肉屋さんへ行くと必ず食べます🍜
シンプルな冷麺が私の好みなのでBEST3に入ります!(笑)
飲食店で働いてたこともあり行くといつも定員さんの行動?を見てしまう癖があって(笑)
接客が本当に素晴らしかったんです!!!!
男性の方で私もその方みたいな接客態度でありたいって思えました!!
是非、行ってみてください♪
2024/02/29
こんにちは!専務です!(^^)!
今回のブログは
人生初の兄からの誕生日プレゼント🎶
まぁ兄からのプレゼントと言うより
兄嫁が気を使っての私へのプレゼントです💦
自宅に送り主が兄の名前の荷物が届く
どうして兄から荷物が届くのか???と思いながら
開けてみると・・・
ネーム入りのビールのプレゼント(^^♪
これは兄ではなく兄嫁が手配してくれたと
すぐに解りました(笑)
この頃、ネームや写真入りのグラスや服等
本当に素敵なプレゼントを贈ることが出来ますよね
勿論、美味しくいただきました(^.^)/~~~
2024/02/29