JR山陽本線・山陽電鉄本線の沿線を中心に加古川市・姫路・高砂・加古郡・小野・加東・明石周辺の優良賃貸物件をご案内!
先日、満室経営のポイント4つを紹介しました。
⓵ まず、「診断」。自己分析する。これを無くして対策は打てません。
⓶ 「貸し方」。コストをかけずに、満室にする方法はないか?を探る。
③ 「磨き方」。物件に付加価値をつける。その投資は適正?適当な決め方で無駄遣いしてません?
④ 「魅せ方」。磨いて輝いた物件をどう、プロモーションするか。せっかくのダイヤモンドをどう光らせるか?
ここで終わってしまってはいけません。
最後の5つ目。
正直、この内容は管理会社、仲介業者としては利益が生まれない内容ですが、絶対に!重要なことです。
⑤ 「出さない」!
⓵~④は、「入れる」の対策。でも、それだけではザルになってしまいます。入れれば、次は出さない。それで満室経営完了です。
オーナー様、考えてみましょう。
退室が発生した時のコスト。
「現状回復費」「広告料」「次の入居者が入るまでの入ってこない家賃」
計算してみます。
家賃が5万円の場合、
現状回復費→ 約20万円
広告費 → 約5万円
入ってこなくなる家賃 → 3カ月で15万円
合計40万円。空室が長引けば、それ以上の売上げダウン。
大手ハウスメーカーによるサブリースで30年借上げとかいっても、この「現状回復費」「広告料」は収支計算書には入っていません。
「入ってこなくなる家賃」については2ヶ月分免責だったりします。
なのでシミュレーション通りになんて、絶対にいきません。
ま、予測できないものは、シミュレーションできないとでもいうのでしょうけど。
この退去で失われるコストの大きさを知るべきです。
どうするか?
どんな事業でも一緒です。顧客満足度です。
「給湯器が壊れた!」「排水が詰まった!」など、間違いなく起こる苦情は、「事前に!」対策しましょう。
そろそろ、給湯器が壊れる時期だと思えば、事前に交換する。
そうすれば、入居者へ迷惑をかけることが無くなります。
定期的に高圧洗浄しておけば、排水のクレームは防げます。
もちろん、管理会社である我が社の対応も万全にすることが重要です。
「インターネット無料」なんかは、「入れる」対策だけでなく「出さない」対策でもあるということをご理解ください。
長文になってしまいました。
セミナーでお会いしましょう。
2024/03/07
アーバン瑞宝 工事後写真(ノダルビュー撮影) → フォトステ(バーチャルステージング)
◇工事完成前に、申し込みが入っちゃったお部屋ですが、「入居者様から選んでもらう」ことのポイント。
是非、賃貸オーナー様はご理解頂きたいです。
満室のコツは
❶自分の物件を知る
まず、自分の物件の身体検査。そして体力、競争力を確認することが一番最初に行うべきことです。
私達は、日ごろからリーシング部で、競合物件でもお部屋探しのお客様をご案内しています。
他社メーカーの特色、家賃相場、初期費用の設定からどんなキャンペーンをやっているか熟知しています。
逆にオーナー様は、隣の賃貸物件の家賃すら知りません。設備も知りません。自分の物件の家賃設定が高いのか安すぎるのかも知り得ません。
❷貸し方を工夫する
コストをかけないで、行う施策です。
当社では、「ポッキリROOM」が結果を出しています。
❸物件磨き
自分の物件の価値を上げることです。築10年以降は、家賃を下げ続けることが主流ですが、どこまで下げるのか?
これは、オーナー様の「出口戦略」によります。
数年後には売却するのか?いや、まだ相続税対策も必要!なのか。
リノベの投資を行うには、どれだけコストをかけるのか?費用対効果は?リノベのデザインは効果的なのか?
➍魅せ方
いくらお金をかけて素晴らしい物件に仕上げても、ネットで探すユーザーに、どれだけインパクトを与え興味をそそり、良い物件をより良い物件に演出できるか。
ここまでやって、初めて投資効果を最大限に挙げられます。
冒頭の写真は、既存管理オーナー様の物件です。
❸の投資効果を分析しご提案しました。通常現状回復、表層リフォーム、フルリノベーションの3パターンを費用対効果を税引き後の収支でご覧頂きました。
➍冒頭の写真は、ノダルビューというAIを駆使した撮影が出来るシステムで写真が出来上がりました。そして、ノダルビューというバーチャルステージングで
住まいのイメージを実感してもらいやすい画像をつくています。
まだまだ、当社しか出来ない満室経営のノウハウがありますが、今日はこのへんで。
5月、満室経営の為のセミナーを開催します。
詳細は、またお知らせしますね。
2024/03/05
最近、当社で完成した賃貸リノベーション物件のご紹介をさせて頂きます。
高砂市の築古の鉄筋賃貸マンション。2部屋同時施工させて頂きました。
マンションは築年数が 4.50年経過しててもフルリノベーションで物件の価値は大幅にUPします。
少々、強気な条件設定をしていますので現在は、申し込み受付中です。
工事前は、こんな感じです。
次の物件も高砂市の賃貸物件です
こちらの物件は軽量鉄骨造の築古物件ということもあり、コストを抑えたリノベーションです
なんと、完成前に申し込みを頂きました。
工事前は、こんな感じです。
大手ハウスメーカーさんの中には、築が25年くらいでも建て替え提案をしている営業スタッフがいるようです。
築が30年を超えても、まだまだ「働いてくれる物件」をわざわざ解体して、建て替えることに私は疑問を抱いています。
「リノベーション工事のご提案、実績に自信あり!」という自慢ブログでした(笑)
2024/02/29
一月は一回しかブログ更新できていませんでした。
さーせん(笑)
2月に入り、一月の集計確認を兼ねた会議をしました。
当社のベースである賃貸仲介ですが、コロナ前の売上げには到底、及んでいません。
が、細かく分析してみると、反響数や個人の売上げはけっして悪くありません。
むしろ、店舗によっては「集客数多すぎ」です。
そうです、営業スタッフが、全然足りません。
以前にも書きましたが、昨年、給与体制を改革しました。
わかりやすく、明確に。そして結果、努力によって、しっかりと報酬に反映できるようにブレッシュアップしています。
スタッフが増えることで、まだまだ広告の余力はあり、集客のポテンシャルの余白はアリアリです。
例えば「エージェト」。
昔は「フルコミ(フルコミッション)」と言えば、ダークなイメージがあります。
稼げる代わりに、ガンガン働かされて・・・イケイケの営業・・・みたいな。
当社では、稼ぐためにオーバートークをしたり、コンプラ的に問題があるようなことは厳禁です。
業務委託契約書も顧問弁護士にリーガルチェックしてもらい、双方の利益のバランスを精査し曖昧な点を
出来るだけ排除しています。
私のなかでは、全く「新しい働き方」だと感じています。
国の政策で「働く人の権利」を重要視をすることは否定しないのだけど、「働く人の自主性」を活性化させるための
政策にはなっていないと思う。
はっきりと見える形で、しかもある意味、緊張感をもって個人事業主的な感性で働く。
そして、「社長、●●は効率化の為に△しませんか。毎月◇円コストがかかりますが、その分、報酬から●%負担しますので」
こんな意見が出てくることが私の最も理想とするところです。
売り上げとコストを全員が意識する。それは自分の労力と報酬に直結するから。
集客の為のポテンシャルはまだまだ、余白があります。
営業スタッフ、最低あと2名!
それ以上のご応募は、在籍スタッフの売上げを確保する意味で募集終了とします。
繁忙期、思ったような繁忙期を過ごせていない営業の方たち。
営業力はあるのに集客に苦戦して結果を残せていない方。
まだまだ稼ぎたい人。
一度、私、宮長までご連絡ください。
当社の集客数等をリアルにみてもらい、報酬の仕組みをご説明させて頂きます。
メールでも受付しますね。
◇ 専用PCメール j-miyanaga@l-c.jp
待ってるよ~
※お世話になってる神戸の「Live Design」さんの新社屋!
めちゃめちゃ、かっこ良かったです
2024/02/06
当社は本日から、2024年がスタートしました。
全国的には、年末、松ちゃんの女性に関することがめくれたり、元旦から能登半島地震、2日は羽田空港で・・・というトラブルに見舞われて
騒がしいスタートとなっています。
今年は新紙幣の発行であったり、新しい節目になりそうです。
今年の私の年始の誓い
「自分の《やるべき仕事》を徹底し、それでいて《わくわく》するようなことに挑戦する」
目先の売り上げだけに注視していたら、全体が見えなくなる。
木を見て森を見ず、だ。
全体を俯瞰的に見て、時代の流れを読み、即座に物事を決定していくには常に頭の中はクリーンにしておく。
そして、常に刺激を受けアンテナでビンビン感じ、ワクワクした気持ちで日々、生活しておくことが大事だと思う。
2024年、今年もよろしくお願い致します。
2024/01/05
ホリエモンが言ってた。
僕の周りには「めちゃめちゃ優秀な社長」か「バカな社長」か、二通りしかいない
中途半端な賢い人は考え過ぎる。ずっと考えてる。
リスクは、リターンは?情勢は・・・・
って考えてたら、その情報はどんどん古くなって役にたたない。
で、なにもできないでいる。
バカな社長は、考えないですぐに飛びつく。
もちろん、失敗することもある。でもそのときは「糧」にすればいい。栄養素として。
バカな社長には、だいたい「社長ってホント、バカだから、しょーがねーなー」って助ける人が出てくるんだって。
だから、大丈夫。
天才でも馬鹿でも中途半端な人でもいい。
考えるな、感じろ!
やっちゃえ!ニッサン!
・・・あ、最後、エーちゃんになってる(笑)
エージェントって、半分、経営者。
勇気はいるかもしれない、それなりの覚悟も必要だ。
でも。。。。
やる価値はある。
なによりも「絶対!面白い」
2023/11/27
エージェント(フルコミ)を募集します。
海外と日本型の雇用形態は全く違います。
海外は発展していっても日本の経済は下降線だと言われる要因の一つだと言われています。
やらされている感を持ちながら、でも給料が保証されているから我慢して続ける。
・・・・そこに向上心や達成感は生まれません。
アメリカの不動産業界は、エージェント制だと聞きます。
プロ意識というより本当に資格をもった高い意識とプライドをもったプロが担当するらしいです。
だからこそ、「成功するには三人の師を持て」の一つになるのでしょう。※(医者、税理士、不動産エージェント)
不動産業を起業するには、やはり1000万~2000万は必要です。
なかなかハードルが高いですね。
それなら、個人事業主(エージェント)で「会社のブランド」や「固定経費や広告宣伝費は会社に負担してもらう」という
リスクを少し半減させ、ある意味会社をうまく利用した「半独立」のような仕事の仕方もすごく魅力があると思います。
宅建士を持ってなくても会社がサポートします。
当社でエージェントとして働き、エージェント仲間と一緒に稼ぎませんか?
そして、経費のことやら、いろいろノウハウをつかみ、自身がついてから本当に独立を目指しても良いと思います。
当社では、コミッションを「40%」と高い設定にしています。
是非、興味のあるかたは、わたくしまでメールをください。
j-miyanaga@l-c.jp
2023/11/25
久しぶりに、給与体系についてじっくり時間をとって検討している。
今年、退職していったスタッフが多いのも理由だが、新しく採用して入ってきたスタッフから感じることがあった。
もっと、求職者が求めていることを考えよう。
そして、給与体制を改革して社員が満足し、反面、会社が利益をあげることを同時に考えなければいけない。
働く人は、会社の利益より、自分の利益(お金、休み、やりがいを含む)を優先して考えるのは当たり前だ。
このことを、ないがしろにすることは、結果、会社にとって大きな損失となる。
いま、行きついている考えは、人事では使い古された言葉だが「適材適所」。
絶対に、人には「向き、不向き」がある。それは、優秀だとか能力がない、という見方は間違いである。
話は変わるが、YouTubeでブレイキングダウンをついつい見てしまうのだが、あそこに出てるヤンチャな人も個性であり、才能だと思う。
とてもじゃないが、顔に入れ墨してる人なんかとは一緒にお酒なんか飲めないし、怖すぎて話がかみ合わないだろう。
でも、あんなに気性が激しくて、でも、仲間想いで、根性がある、という人だからこそ「結果をだす仕事」というものがあるだろう。
そう、優秀だとか向いてないとか、それは「向いている仕事の環境」に自分を置いているかどうかだ。
会社は、そこに真摯に向き合い配置しなければいけない。
営業職・・・・この仕事は、ひょっとしたら狩猟型が向いてるのか?売上げ数字に貪欲でどんどん上を目指し、結果への欲望が半端ない。
営業職の職種によっては、農耕型が良いかも。じっくり、顧客と人間性を構築し、しっかり人間関係を育てるタイプ。
営業職、ひとつとっても、これだけ適材適所の指針が違う。
狩猟型の営業マンが結果を残し、会社はマネジメントを任せて、「明日から君は店長だ!」といったところで、本当にそれは営業マンが望んでいることなのか?
もしかしたら、全く向いてないかもしれないのに・・・。
会社の「ビジョン」。
もちろん、それは重要だ。でも、気になるのは、やはり「休み」と「給与面」が一番だろう。
価値観は人それぞれ。自分が思う以上に「自分とは違う」ことを感じないと。
それなら、できるだけ「働く人」の価値感や人生目標、希望するライフワークバランスに合わせた給与体制を選べるようにしたらどうだろう。
そんなことを、ずっと考えて叩き台を作っている。
めっちゃ重要なので。
既存スタッフにとっても、これからの求職者にとっても、もちろん会社にとっても。
・・・・・・再構築してみます。
2023/11/16
昨夜、電話があった。
毎年、誕生日には電話を頂く。
LINEなんて、使ってない。
「じろうくん、おめでとう~」
20歳頃からお世話になって今でも、家族づきあいをさせて頂いている元スナックのママさんだ。
「じろうくん、え?57? なんや25歳頃のイメージのままやったわ、ほんま?」
いやいや、毎年、電話もらってて、それはないでしょ
でも、たしかに瞬間、感覚があの頃に戻る。
そしてつくづく、最近感じることがある。
俺って、なんぼ歳食っても成長してないねんなーって。
そのことを伝えると「そんなことないわ、商売していろいろ苦労もしとるやろし」と。
そのはずなんだけど、たしかに誰しも知識や経験は蓄積されるものだ。
でも、基本的な性格的なものであったり、人との接し方であったり、基本的な人としてのベースは成長してない気がしている。
ま、昔から素直で良い子なんだけどね(笑)
これからも、より自分らしく年を重ねていきたいと思います。
今後とも宜しくお願いします。
※去年の夏祭り、メダカすくいで孫がゲットしたメダカさんも健在。
砂利を洗って、トンネル付の置物を据えました。
癒されます。
2023/11/04
3月末まで当社のピタットハウス東加古川店として長年営業させて頂いていた店舗が
ゴルフ仲間の方たちが『おむすび屋さん』としてオープンされます。
皆様とのご縁を大事にしたい という想いから命名したらしい
結び → MUSUBI
当社とは全く資本関係などございませんが、是非、皆様、応援してくださいませ。
最近、つくづく感じる。
コンビニ弁当の満足度の低さ。
コンビニが悪いわけじゃない。
でも
朝、慌ててご飯を炊いて鳥肉を炒めて甘辛く味付け。
それを弁当箱にご飯とふりかけと海苔と沢庵。で、鳥丼みたくすれば完成。
このちゃちゃっと作った弁当の方がはるかに旨い。
昨夜、レセプション・パーティで、いただいた 『厚切り鯖とガリ』の おむすび
最高に旨かった。ビールにも合う。
やっぱり、人の手で握ったオニギリは違う!
他にも夜は、刺身とかいろいろ、つまみもある。
大手では出来ない心のこもった暖かさのある食事。おにぎり。
朝から、営業するとのことです。朝、店で食べてもいいし、昼用にテイクアウトもありかな。
店主さん達の人柄で結び連なるお客様の縁。
きっと繁盛店になること、間違いないと予感した夜でした。
MUSUBI
加古川市平岡町新在家2丁目280-7 赤松ビル1F
2023/08/29